Stosunkowo niewielu Polaków może sobie pozwolić na kupno mieszkania za gotówkę. Nie wszyscy nabywcy to doświadczeni inwestorzy, którzy nie popełniają błędów i są w stanie bez problemu rozpoznać najkorzystniejsze oferty. Decydując się na taki krok, warto poznać wszystkie niezbędne formalności i zrealizować cały proces zakupu bez komplikacji. W ten sposób zaoszczędzić można nie tylko czas, ale i pieniądze. Jak wygląda kupno mieszkania krok po kroku?
Dopięcie budżetu
Kupując mieszkanie za gotówkę, trzeba liczyć się z koniecznością jednorazowego wydania sporej kwoty. Niestety, obejmuje ona nie tylko cenę samej nieruchomości. Jeżeli zakupione mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego, bardzo często wymaga przeprowadzenia remontu. Nowy, nabyty u dewelopera lokal może natomiast potrzebować kompleksowego wykończenia. Kosztowne może być też urządzenie gotowego mieszkania. Nie bez znaczenia pozostają wydatki związane z przeprowadzką i transportem, a także zakupem miejsca postojowego lub garażu. W kosztach należy uwzględnić także wynagrodzenie dla notariusza. Wszystkich wydatków jest całkiem sporo, a właściwą kwotę w gotówce obliczyć można dopiero po ich dokładnym zsumowaniu. Koszty dodatkowe mogą być potencjalnie na tyle wysokie, że kupujący w ostateczności zmuszony będzie do wzięcia pożyczki. Najczęstszym rozwiązaniem jest wówczas kredytu konsumpcyjny – zwykle przyznawany na warunkach mniej korzystnych, niż hipoteczny.
Kupno mieszkania krok po kroku – przygotowanie
Na zakup mieszkania trzeba poświęcić sporo czasu. Dotyczy to przede wszystkim znalezienia dobrej, dopasowanej do własnych możliwości finansowych oferty. Warto na początek obejrzeć plany zagospodarowania przestrzennego dostępne na stronach urzędu miasta lub wybranej dzielnicy. W ten sposób uniknąć można rozczarowania, gdy w zaledwie kilka miesięcy po przeprowadzce za oknem rozpocznie się budowa drogi szybkiego ruchu czy supermarketu. Najbardziej interesujące propozycje warto dokładnie przeanalizować. Dobrym rozwiązaniem jest poświęcenie paru godzin na bezpośrednią ocenę poszczególnych nieruchomości. Warto obejrzeć nie tylko same mieszkania, ale też wszystkie elementy infrastruktury – balkony, komórki, wjazdy czy garaże. Dotyczy to także mieszkań w budynkach, które wciąż powstają. Jeżeli osiedle jest jeszcze na etapie budowy, deweloper powinien przedstawić zainteresowanym osobom dokumenty przedstawiające dokładny stan wyposażenia osiedla po jego ukończeniu. Uzyskane informacje warto skonfrontować z własnymi potrzebami, a ostateczną decyzję podjąć na chłodno, bez emocji.
Weryfikacja stanu prawnego mieszkania
Po wybraniu nieruchomości z rynku wtórnego, warto dokładnie zapoznać się z księgą wieczystą. Sprzedawca powinien udowodnić, że faktycznie ma prawo do sprzedaży mieszkania. Należy też sprawdzić, czy lokal nie jest zadłużony lub nie stanowi zabezpieczenia dla żadnego kredytu. W przypadku zakupu mieszkania z użytkowaniem wieczystym gruntu, należy zapoznać się wysokością opłat. Jeżeli nieruchomość pochodzi z rynku wtórnego, warto też sprawdzić, czy nie mają do niej prawa żadne strony z zewnątrz. Właściciel powinien przedstawić dokument zaświadczający o tym, że w mieszkaniu nie są zameldowane żadne osoby. Takie oświadczenie musi się znaleźć również w umowie. Lepiej unikać lokali, które obciążone są tzw. umową dożywocia. Wówczas zgodę na sprzedaż zawsze wyrazić musi osoba, której dotyczy zapis – niezależenie od tego, kto aktualnie jest właścicielem mieszkania.
Ocena stanu mieszkania
Jeżeli nabywane mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego, warto dokładnie ocenić jego stan techniczny. Należy sprawdzić solidność podłóg, szczelność okien i sprawność instalacji. Wskazane jest także wrócenie uwagi, czy nigdzie nie widać śladów wilgoci, pasożytów lub grzybów. W przypadku niedopatrzenia tych aspektów, koszty dodatkowe mogą znacząco obciążyć budżet. Mieszkanie najlepiej obejrzeć w ciągu dnia i przy dobrym oświetleniu, aby dokładnie wychwycić ewentualne usterki. W przypadku lokalu pochodzącego z rynku pierwotnego, stan techniczny teoretycznie nie powinien być źródłem problemów. Usterki wciąż jednak mogą pojawić się w mieszkaniach deweloperskich, dopiero po ich ukończeniu. W takim przypadku należy też starannie skalkulować koszty wykończenia oraz umeblowania. Nierzadko wydatki te przekraczają 1500 zł na metr kwadratowy. Przed podjęciem decyzji o zakupie należy sporządzić szacunkowy kosztorys. W ten sposób można mieć pewność, że posiadane oszczędności w zupełności wystarczą do urządzenia lokum.
Zawracie umowy kupna nieruchomości za gotówkę
Po dobrze przemyślanym wyborze nieruchomości oraz weryfikacji jej stanu prawnego oraz technicznego, można rozpocząć proces transakcji. W przypadku zakupu na kredyt, zwykle najpierw zawierana jest umowa przedwstępna. Uwzględnia ona wpłatę zadatku, a inwestor dopiero później występuje o pożyczkę do banku. Jeżeli mieszkanie kupowane jest za gotówkę, krok ten można pominąć. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy mieszkanie znajduje się na osiedlu jeszcze nie oddanym przez dewelopera do użytku. Należy wówczas sporządzić odpowiednią umowę deweloperską, której zadatek stanowi zabezpieczenie dla obu stron transakcji. Umowa z deweloperem powinna być zawierana w taki sposób, aby ostatnia transza trafiła do niego przed wydaniem kluczy do mieszkania.
Kupno mieszkania krok po kroku – wizyta u notariusza
Każda umowa zakupu mieszkania musi posiadać formę aktu notarialnego, w związku z czym konieczna jest wizyta u notariusza. Wysokość taksy notarialnej to 1010 zł, z nadwyżką 0,4 proc. dla mieszkań o wartości ponad 60 tys zł. Jeżeli zatem lokum kosztuje np. 360 tys zł, taksa wyniesie 2210 zł. Doliczając do tego 23 proc. VAT, ostateczny koszt to 2718,30 zł. Maksymalna stawka nie zawsze musi być stosowana. Między notariuszami nie ma jednak dużej rywalizacji, w związku z czym standardowe stawki rzadko są obniżane. Do wydatków trzeba doliczyć również opłatę za utworzenie księgi wieczystej, włącznie z dokonaniem do niej wpisów i wypisów. Dopełnieniem tych formalności zajmuje się notariusz, dlatego nie trzeba osobiście ich doglądać.
Dokonanie płatności
Realizując kupno mieszkania za gotówkę krok po kroku, trzeba w pewnym momencie przejść do dokonania płatności w gotówce. Zawartą w umowie kwotę należy przelać sprzedawcy w polskiej walucie – chyba, że jednoznacznie określona została inna forma płatności. Pieniądze warto dostarczyć w terminie, aby uniknąć odsetek ustawowych – w przypadku tak dużych kwot, mogą być bardzo wysokie nawet przy stosunkowo niedługim okresie zwłoki. Cały proces zakupu mieszkania za gotówkę jest jednak znacznie prostszy, niż ma to miejsce w przypadku kupna na kredyt. Odbierając klucze, należy przede wszystkim sprawdzić zgodność stanu mieszkania z zapisami umowy. Zarówno w przypadku używanych, jak i nowych mieszkań warto jak najszybciej odnotować ewentualne usterki. Wszelkie odstępstwa od wcześniejszych ustaleń oraz wskazania do poprawek najlepiej spisać w odpowiednim protokole – kupujących chroni na szczęście nie tylko kodeks cywilny, ale również specjalna ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego.
